近日，华夏凯德商业REIT（不动产投资信托基金）的上市，让险资在房地产领域的布局再次受到关注。
据悉，该REIT重要首期资产是位于长沙的某商业地产项目，财信人寿作为该REIT最大份额的外部投资人，斥资约5000万元参与战略配售。
相关机构今年8月中旬统计数据显示，近一年来，财信人寿累计作为LP（有限合伙人）认缴出资的私募基金共计10只，合计认缴出资规模35.54亿元，其中，多只基金投向不动产/基础设施领域。
值得关注的是，《中国经营报》记者注意到，近日，东方金诚国际信用评估有限公司披露的相关评级报告（以下简称“东方金诚报告”）提示，财信人寿不动产投资规模较大，存在一定信用风险管理压力；联合资信评估股份有限公司近日披露的相关评级报告（以下简称“联合资信报告”）则提及，截至2024年年末，财信人寿前五大行业风险敞口中，涉及的行业包括建筑装饰和房地产两大行业。
增厚收益是主要策略之一
9月29日，华夏凯德商业REIT在上交所上市，其重要首发资产——长沙凯德广场雨花亭项目位于湖南省长沙市雨花区，总建筑面积7.5万平方米，出租率约为97%。财信人寿作为最大份额的外部投资人参与战略配售，投资金额约5000万元。
“华夏凯德REIT基本面坚实，收入稳定且构成多元，长期回报值得期待。”财信人寿方面近日在关于该笔投资发布的宣传文章中提到。
据相关私募股权投资专业服务平台今年8月中旬统计数据，财信人寿作为LP认缴出资十分活跃，近一年来累计作为LP认缴出资的私募基金（部分尚未完成中基协备案）共计10只，累计认缴出资规模35.54亿元。其中，多只基金投向不动产/基础设施领域。
举例来看，今年5月，财信人寿与中国人寿、首程控股在京签署协议，共同发起设立北京平准基础设施不动产股权投资基金。该基金目标规模100亿元，首期规模超人民币50亿元，是目前市场单只规模最大的公募REITs专项投资基金。
今年8月，注册规模达8.01亿元的“长沙聚财壹号股权投资基金合伙企业（有限合伙）”成立，该基金由财信人寿与中国人寿旗下的国寿置业投资管理有限公司共同出资，其中，财信人寿为主要出资方，认缴金额8亿元，持股比例99.88%。
官网介绍显示，财信人寿成立于2012年9月，总部位于长沙，是湖南省首家本土保险法人企业，截至2024年年末，公司注册资本金50亿元，总资产规模486.33亿元。
东方金诚报告数据显示，2022年年末至2024年年末，财信人寿不动产类资产规模分别为58.95亿元、66.96亿元和77.08亿元。
“财信人寿不动产类资产主要包括不动产、基础设施投资计划及公募 REITs等。其中，不动产项目主要为一线城市及其周边的商场和写字楼等商业不动产，持有目标以长期持有收取租金为主；不动产类和基础设施类投资计划主要涉及房地产和建筑装饰行业，发起人包括国内知名保险资管机构，区域集中于一线城市和湖南地区，平均期限在5年期以上，收益率在5.50%—9.00%之间，收益水平普遍较高。”联合资信报告则提到。
财信人寿原助理总裁、首席投资官邹万红于2023年上半年在接受媒体采访时介绍，财信人寿主要是通过五个方面投资配置来发挥险资长线效应，实现增厚收益。其中之一是“充分利用不动产类资产和未上市股权投资与传统市场的低相关性，在分散公司投资组合风险的同时增厚收益”。
推进投资品种非标转标
在频频出手的同时，财信人寿不动产类资产面临的信用风险管理压力和集中度风险已引发市场关注。
东方金诚报告提示：“财信人寿不动产投资规模较大，在房地产景气度下行的背景下，公司存在一定信用风险管理压力。”
“从集中度风险来看，截至2024年年末，财信人寿前五大行业风险敞口占总资产的比重为68.75%，涉及的行业包括非银金融、建筑装饰、房地产、综合及银行。”联合资信报告也提及。
就财信人寿在存量规模较大的情况下，进一步开展不动产投资如何平衡面临的信用风险管理压力相关问题，财信人寿方面在回复记者时表示，近年来，在不动产与基础设施投资领域，财信人寿持续推进战略转型：投资品种从非标私募产品转向公募REITs、持有型ABS等标准化产品，投资策略从传统商办领域拓展至公用事业、能源、保租房、数据中心等战略赛道；并充分发挥耐心资本优势，服务国家战略，已参与市场上超40%REITs标的，实现了13类基础设施资产的全品类首单覆盖，目前持仓规模在中小保险中处于领先位置。
东方金诚报告数据也显示，2022年年末至2025年上半年年末，财信人寿不动产类资产中，公募REITs对应的规模快速飙升，对应的规模分别为0.92亿元、2.75亿元、5.92亿元、10.25亿元。
“财信人寿从非标私募转向公募REITs、ABS标准化产品，并拓展至公用事业、保租房等赛道，明显有利于降低风险。”众托帮联合创始人兼总经理龙格向记者表示，标准化产品具有高流动性、透明估值和分散化特性，可避免非标产品违约集中的隐患；而赛道拓展至能源、数据中心等国家战略领域，则能减少对传统地产周期依赖，匹配险资抗波动需求。
“当前部分中小险企在存量不动产规模较大的情况下仍继续加码投资，看似矛盾，实则是当前市场投资环境下的权衡之策。”龙格在接受记者采访时表示，一方面，传统固收资产收益率下行，而核心区位收租型不动产，如写字楼、物流园区，能提供5%以上稳定租金收益，契合险资长期负债匹配需求；另一方面，部分企业通过转向公募REITs一类标准化产品降低直接持有风险，但个别险企历史问题资产仍需消化。
“这种‘边化解存量风险、边优化增量配置’的策略，本质是险企在收益压力与风控间的走钢丝。”龙格直言。
业绩方面，公开数据显示，2020—2024年财信人寿保险业务收入分别为18.62亿元、62.51亿元、63.57亿元、88.76亿元、105.36亿元；同期分别实现净利润2.55亿元、2.46亿元、0.83亿元、0.23亿元、-3.75亿元。
“受国债资产收益率曲线下行增提保险责任准备金、投资收益率下降等影响，公司净利润持续下滑并在2024年发生亏损，考虑到长端利率低位震荡及权益市场波动加剧等因素，预计公司未来盈利能力承压。”东方金诚报告同时提到。
此外，值得一提的是，2024年三季度偿付能力报告显示，2024年9月6日，财信吉祥人寿发文免去邹万红助理总裁、首席投资官职务。
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